Аренда коммерческой недвижимости: что изменится в 2018 году?
23 ноября 2017 года президентом Беларуси был подписан декрет «О развитии предпринимательства», который предусматривает ряд нововведений, в том числе, в арендных правоотношениях. Чего ждать арендаторам и арендодателям с 26.02.2018 года, megapolis-real.by узнал у адвоката Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» (http://spplaw.by) Валентины Гринкевич.
РЕМОНТ АРЕНДОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ/ЗДАНИЙ
Проблема
Сегодня нередки случаи, когда торговые центры вводят в эксплуатацию с минимально допустимой отделкой, после чего помещения сразу передаются арендатору с предоставлением так называемых «арендных каникул» - времени на строительные работы, за которое помещение должно быть приведено в необходимый арендатору вид, с учетом специфики его деятельности, фирменного стиля и дизайнерских решений.
Было:
Если такие строительные работы не требовали получения разрешительной документации, у арендатора трудностей с их выполнением не возникало. В противном случае, например, при модернизации объекта: монтаже и установке перегородок и витрин, замене отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий, покрытий), установке систем кондиционирования, вентиляции, охранной системы и системы противопожарной сигнализации, а также иных электромонтажные и инженерных работ, разрешительная документация была необходима.И здесь возникали трудности, так как разрешительная документация, в частности, разрешение проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта, выдается местным исполкомом на имя собственника помещений (арендодателя).
Соответственно, именно арендодатель приобретал статус заказчика в строительной деятельности. Именно у арендодателя в этом случае возникало право заключать договоры подряда на проектирование и выполнение строительных работ, право принимать результаты проектных и строительных работ и вводить объект в эксплуатацию. При этом именно заказчик отвечал за ход и качество выполненных работ.
Такое положение вещей осложняло правоотношения сторон по договорам аренды: фактически арендаторы были вынуждены делать ремонт в помещениях через арендодателей, как заказчиков. И это, в свою очередь, значительно увеличивало сроки выполнения и стоимость таких работ.
ТОП 10 самых популярных и интересных статей за 2017 год
Стало:
Декрет № 7 урегулировал сложившуюся ситуацию в части выполнения арендаторами работ при капитальном ремонте и технической модернизации объектов.
С 26.02.2018 года арендаторы с письменного согласия собственника объекта будут вправе осуществлять техническую модернизацию, капитальный ремонт объектов на основании проектной документации без:
- получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполкомами;
- наличия аттестата соответствия заказчика.
При этом, Декрет № 7 включает в определение «техническая модернизация» следующее:
- замену (установку нового) технологического оборудования с выполнением сопутствующих работ по устройству несущих оснований под оборудование;
- прокладку или замену отдельных внутренних инженерных сетей, связанных с функционированием технологического оборудования,
- устройство перегородок, проведение отделочных и других работ, производимых внутри здания и не затрагивающих несущую способность конструкций.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ ПО НАЗНАЧЕНИЮ
Проблема
На практике нередко встречались случаи, когда назначение арендованного здания или помещения, указанное в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ), не совпадало с назначением, по которому арендатор его фактически использовал. Результат – нецелевое использование здания, помещения.
Было:
Согласно сложившемуся подходу у контролирующих органов, нецелевое использование здания в целом или отдельных его помещений расценивается как нецелевое использование и земельного участка под зданием или, соответственно, площади земельного участка, пропорциональной площади помещений, которые используются не по целевому назначению. Если компетентный орган установит факт нецелевого использования земельного участка, арендатору грозят неприятные последствия: десятикратный размер ставки (арендной ставки или земельного налога) за нецелевое использование земельного участка.
Склад в аренду в Минске - обзор новых предложений собственников
Стало:
Декретом № 7 описанный выше риск снимается – в тех случаях, когда собственники или арендаторы используют недвижимое имущество для размещения:
- офисных помещений;
- производственных объектов;
- торговых объектов;
- объектов общественного питания;
- объектов бытового обслуживания.
Так, с 26.02.201 года для перечисленных выше целей субъекты хозяйствования будут вправе использовать помещения по назначению, отличному от назначения по документам ЕГРНИ, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и других субъектов хозяйствования.
Исключения: (1) нежилые помещения жилых домов – в них по-прежнему нельзя размещать объекты, предусмотренные в части первой пункта 9 статьи 21 Жилищного кодекса Республики Беларусь; (2) случаи, когда для использования «не по назначению» требуется проведение строительно-монтажных работ по реконструкции объекта недвижимого имущества.
Важный момент: с 26.02.2018 согласно п. 5.11 Декрета № 7 обратиться за изменением назначения объекта недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ вправе будет не только собственник объекта, но и арендатор – с письменного согласия собственника.
При этом для целей Декрета №7 под объектами недвижимого имущества понимаются капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения (за исключением жилых помещений).
ОТХОДЫ
Еще одно положение Декрета №7 заслуживает внимания как арендодателей, так и арендаторов, являющихся индивидуальными предпринимателями и микроорганизациями (коммерческими организациями со средней численностью работников за календарный год до 15 человек включительно).
Согласно п. 5.14 Декрета №7 при осуществлении экономической деятельности, включенной в Перечень видов экономической деятельности, о начале осуществления которых субъект хозяйствования представляет уведомление в местный исполнительный и распорядительный орган, индивидуальные предприниматели и микроорганизации вправе:
- не назначать должностных (уполномоченных) лиц, ответственных за обращение с отходами;
- не разрабатывать (не утверждать) инструкции по обращению с отходами производства и нормативы их образования;
- не вести учет отходов;
- не проводить их инвентаризацию.
Иные субъекты хозяйствования (индивидуальные предприниматели и юридические лица), осуществляющие обращение с отходами, как и ранее должны соблюдать обязанности, перечисленные в ст. 17 Закона Республики Беларусь от 20.07.2007 N 271-З «Об обращении с отходами». В связи с этим всё ещё актуальным остаётся вопрос о четком определении в договоре аренды обязанностей арендодателя и арендатора по обращению с отходами.
ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ АРЕНДАТОРА: ЧТО БУДЕТ МОЖНО С 26.02.2018:
1. Арендаторы с письменного согласия собственника объекта будут вправе осуществлять техническую модернизацию и капитальный ремонт объектов на основании проектной документации без получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполкомами, и наличия аттестата соответствия заказчика;
2. В определённых случаях собственники будут вправе сдавать в аренду недвижимое имущество для использования его арендаторами по назначению, отличному от назначения по документам ЕГРНИ, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и других субъектов хозяйствования и не требуется проведение строительно-монтажных работ по реконструкции арендуемого объекта недвижимого имущества.
К определённым случаям относятся – использование недвижимого имущества для размещения офисных помещений, производственных объектов, торговых объектов, объектов общественного питания и объектов бытового обслуживания;
3. При осуществлении экономической деятельности, включенной в Перечень, ИП и микроорганизации смогут не назначать лиц, ответственных за обращение с отходами, не разрабатывать инструкции по обращению с отходами производства и нормативы их образования, не вести учет отходов, не проводить их инвентаризацию.
Мария Мелёхина
Читайте также:
