Рынок офисной недвижимости в Москве упал до минимальных показателей
Офисный рынок столицы РФ в прошлом году скатился до самых низких показателей, по сравнению с предыдущими периодами. Арендная ставка в московских БЦ стала пятнадцатилетним антирекордом, показатели внедрения новых объектов стали минимальными за 10 лет, объём вакантных площадей стал максимальным за время существования рынка, как отмечают столичные эксперты в сфере недвижимости. Главные тенденции ушедшего года – это перевод арендной ставки с условных единиц на рубль, а также переоценка условий, на основании которых заключается договор с владельцем.
В прошлом году рынок офисной недвижимости столицы превратился по большей части в рублёвый, по словам брокеров. Практически 100% сдельных операций в классах B и В+ оформляются в национальной валюте. Если сравнивать с А-классом, здесь 70% договоров остались в условных единицах, хотя ещё два года назад этот показатель достигал 90%, по данным консалтинговой компании «S.A.Ricci».
Если говорить о средневзвешенной арендной ставке по столичным офисам, то первый раз на протяжении 21 века она снизилась до 361 доллара за 1 квадратный метр, согласно исследованию международной консалтинговой компании «Cushman & Wakefield». Показатель на 35% ниже, по сравнению с предыдущим годом, когда арендная ставка составляла 552 доллара за метр квадратный. Суммы, рассчитанные в условных единицах, упали в 2015 на 20% для А-класса и на 10% для В-класса, как зафиксировали аналитики международной консалтинговой компании «Colliers International». Причём рублёвые ставки для двух классов сохранили уровень 2014 года.
В 2015 столица России даже вылетела из топ-10 дорогих точек мира по размеру арендной платы за офисы, хотя буквально в 2014 году занимала уверенное место в первой пятёрке рейтинга, как сообщают специалисты международной консалтинговой компании «CBRE». В ушедшем году владельцы бизнес-центров на территории Москвы ощутили на себе серьёзное влияние, связанное и со сложным финансовым положением в целом, и с негативными характеристиками делового сегмента. Что, в свою очередь, вынуждает владельцев переходить на арендные ставки в рублях, снижать их и демонстрировать лояльную и гибкую политику в отношениях с арендаторами, согласно исследованиям «S.A.Ricci».
Девелоперская активность в прошлом году значительно снизилась. В столице внедрили 700 000 квадратных метров под офисы, это рекордно низкий показатель за 10 лет, как отмечается в отчётах «Colliers International». Например, в 2014 году внедрили 1,29 миллионов квадратных метров. Введение в эксплуатацию новых офисов равен по своим показателям 2011 году. Если разделить 2015 на полугодия, то уровень внедрённых офисных предложений во второй половине года упал на 48%, по сравнению с первым полугодием, согласно подсчётам «S.A. Ricci».
В связи со сложившейся ситуацией, многие перенесли время запуска своих объектов на 2016 год. На протяжении 2015 года девелоперы либо совсем отказались, либо сократили офисные элементы в своих проектированиях, а анонсы о появлении нового проекта вообще не были слышны, как отмечается в исследованиях «S.A.Ricci».
Столица выделилась в прошлом году своим уровнем свободных офисных территорий и максимально приблизилась к рекордным цифрам, такого в истории ещё не было. В Москве сегодня не занято приблизительно 20% офисов, а если говорить об А-классе, то свободны 25% площадей, согласно подсчётам «S.A.Ricci». На сегодняшний день арендаторы и покупатели могут выбирать из почти трёх миллионов квадратных метров свободной офисной территории (всего насчитывается 15,2 миллиона офисных «квадратов»), согласно сведениям «Knight Frank».
Нынешний год превратит сектор офисной недвижимости в рынок арендаторов, так считают брокеры. Эксперты из «Colliers International» прогнозируют на будущий год выход на столичный рынок не больше 600–700 000 квадратных метров. В 2016 году будет развиваться тенденция по снижению заинтересованности в сфере строительства офисных объектов, как считает директор департамента офисной недвижимости «S.A. Ricci» Дмитрий Жидков. В результате перенасыщения в деловом сегменте, из-за негативной общеэкономической ситуации и массы ограничений при оформлении заёмного финансирования деятельность над нынешними объектами замедлится, а появление чего-то нового в данном сегменте тем более.
В этом году прогнозируется специалистами из «S.A.Ricci» удержание низкого уровня арендной ставки по офисам без дальнейшего падения. В консалтинговой компании «RRG» уверены, что арендная ставка и продающая цена на офисные объекты снизится ещё на несколько пунктов. Разумеется, уточнить даже приблизительные цифры по снижению в настолько неопределённом экономическом положении, это то же самое, что гадать на пальцах, как пояснил директор департамента коммерческой недвижимости компании «RRG» Юрий Тараненко. По самым оптимистичным прогнозам, предполагается отсутствие изменений в ценовой политике. Специалисты «Colliers International» ожидают снижения арендной ставки приблизительно на 5%, точно не больше
В нынешнем году все перейдут на рублёвые цены, как считают в «RRG». Подобную вероятность можно назвать позитивной, ведь логично, что в стране, где все рассчитываются рублями, цены за аренду или продажу офисной недвижимости будут начисляться в отечественной валюте. На сегодняшний день почти все работают с рублём, а в течение года будет забыта номинальная ставка в долларовом исчислении, согласно мнению председателя совета директоров компании «RRG» Дениса Колокольникова.
Аналитики рассматривают также возможность дальнейшего перепрофилирования офисных площадей в иные рыночные сегменты. Как это было в недавнее кризисное время, текущие и готовящиеся к вводу на рынок офисные объекты могут быть отчасти переориентированы в апартаменты, к примеру. А офисы, которые сейчас находятся на стадии проектирования, могут заменить на жилые помещения, подвела итоги заместитель генерального директора компании «RRG» Эвелина Ишметова.
