Анализ рынка производственных площадок и объектов г. Минск и Минский район. Тенденции 2025г. Прогнозы

14:35 07.04.2025

Общие тенденции рынка производственной недвижимости в РБ

За последние несколько лет рынок производственных помещений в Республике Беларусь начал приобретать более современные черты, с акцентом на многофункциональность и гибкость использования. Особенно заметно влияние концепции Light Industrial (склад-производство), активно развивающейся в России и находящей своё отражение в подходах белорусских девелоперов.

1. Текущие тренды

Спрос на универсальные площади: возрастает девелоперский интерес к помещениям универсального типа (производство/склад), способным быстро адаптироваться под различные задачи бизнеса.

Импорт тенденций: практика строительства Light Industrial постепенно внедряется на локальном рынке.

Формат под заказчика (Built-to-Suit) остаётся доминирующим — большинство производственных объектов реализуется для конкретных предприятий, а не под свободный рынок.

2. Частная девелоперская активность

Ограниченная активность в узком сегменте: частные девелоперы проявляют минимальный интерес к строительству производственной недвижимости в открытом коммерческом формате из-за высоких рисков и ограниченного числа потребителей.

В случае реализации без конкретного якорного заказчика, девелоперы предпочитают складские объекты с базовой производственной функциональностью, сохраняя универсальность назначения.

3. Особенности спроса и поведения заказчиков

При возникновении потребности в привлечении частного девелопера процесс инициируется заказчиком ещё на стадии проектирования, с чётким техническим заданием и долгосрочными обязательствами.

4. Земельная политика и градостроительный потенциал

Существенным преимуществом для развития производственной застройки является доступность участков с разрешённым производственным назначением. В отличие от складских объектов, под которые выделение земли затруднено, участки под производственные цели власти предоставляют охотнее, что создаёт благоприятные условия для реализации проектов при наличии заинтересованного заказчика.

Особенности девелопмента производственных помещений значительно отличаются от строительства складской или торговой недвижимости и требуют глубокого понимания специфики производственного бизнеса. Ниже представлены ключевые аспекты, которые необходимо учитывать при реализации таких проектов:

Высокая степень индивидуализации (Built-to-Suit)

Производственные помещения почти всегда создаются под конкретного заказчика и под его технологические процессы. Требуются индивидуальные технические решения, включая размещение оборудования, прокладку инженерных коммуникаций, зонирование и режим эксплуатации помещений.

Повышенные требования к инженерной инфраструктуре

Необходимы увеличенные мощности электроснабжения, возможность подключения к газу, водоснабжению, промышленной канализации. Требуются системы вентиляции, отопления, охлаждения, часто нестандартные и рассчитанные на специфическое оборудование.

Часто необходимы усиленные полы, кран-балки, высокие пролёты, специфическая логистика внутри здания.

Длительный цикл согласований и проектирования

Проект должен пройти экспертизы по санитарным, экологическим и техническим нормам.

Часто требуется получение дополнительных разрешений в зависимости от отрасли (пищевое, химическое, металлургическое производство и т. д.).

Подготовительный этап может занимать не менее 6–12 месяцев до начала строительства.

Локационные ограничения

Производственные объекты чаще всего располагаются в промышленных зонах, где уже предусмотрено размещение объектов с потенциальным экологическим или шумовым воздействием.

Транспортная доступность важна как для сырьевого и товарного потока, так и для персонала, но требования могут отличаться от логистики торговой/складской недвижимости.

Сложности реализации без якорного арендатора или инвестора

Строительство «в рынок» (без конкретного заказчика) практически не применяется из-за высокой стоимости реализации.

Риски невостребованности объекта высоки, срок возврата инвестиций дольше, чем в складской или торговой недвижимости.

Земельный фактор

Большим преимуществом является то, что власти охотнее выделяют участки под производственные цели, в отличие от участков под склады или ритейл.

Важно, чтобы участок имел производственное назначение, был обеспечен подъездными путями и коммуникациями или предусматривал возможность их подведения.

Особенности юридического оформления и эксплуатации

Объекты производственного назначения могут требовать отдельной регистрации санитарно-защитной зоны, лицензирования деятельности, специальных условий эксплуатации.

В отличие от торговых объектов, возможна повышенная ответственность за безопасность труда, техническое обслуживание инженерных систем и оборудования.

Вывод:

Девелопмент производственных помещений — это сложный, капиталоемкий и высокоспециализированный процесс, который требует наличия конкретного заказчика с чётким техзаданием, опыта работы с промышленной инфраструктурой, грамотной юридической и технической подготовки, готовности к долгосрочным проектам с удлинённым горизонтом окупаемости.

Производственная и складская недвижимость

Спрос, тенденции 2024-2025 гг.

Начиная с середины 2024 года, можно было наблюдать рост спроса на производственные помещения. Стандартный заявляемый метраж — от 500 до 2500 кв.м. Но в ряде случаев констатировался спрос до 5000-7000 кв.м. Однако в большинстве своём большая часть этих запросов/потребностей не были до сих пор подтверждены реальными контрактами с частными девелоперами. Что касается индустриальных инфраструктур, созданных с поддержкой государства, то там количество резидентов растет за счет интересных условий резидентства и готовой обеспеченной инфраструктуры, дотируемой государством.

Требования к коммуникациям в зависимости от типа производства

Рекомендуемый резерв мощности: 20–30% для увеличения нагрузки.
При наличии оборудования с высокими пусковыми токами (электропечи, компрессоры) требуются системы стабилизации и компенсации реактивной мощности.
Оптимизация энергопотребления возможна за счет систем рекуперации и автоматизированного управления нагрузками.

Дополнительные факторы:

Резервные мощности: рекомендуется заложить 10–30% дополнительной мощности.
Давление в сети: низкое (до 0,05 МПа) для бытовых процессов, среднее (0,05–0,3 МПа) для промышленности, высокое (0,3+ МПа) для металлургии и энергетики.
Системы безопасности: автоматическое отключение при утечке, газоанализаторы, аварийные клапаны.

Наличие необходимых сетей и коммуникаций на участке является важной основной составляющей при строительстве производственных помещений. Именно сети составляют до 40 процентов стоимости земли. При отсутствии сетей участок становится очень дорогим в процессе подведения инженерных сетей.

Средняя стоимость долевого строительства и продажи подготовленных производственных помещений Минск и Минский регион у частных девелоперов 2024-2025 гг.

*Стоимость указана за строительство коробки с заведёнными инженерными сетями и необходимыми вводами в полу и стенах. Дополнительное оборудование и допопции оплачиваются отдельно.

Средняя ставка аренды на производственные помещения Минск и регион.

Фонды производственных помещений на рынке РБ

Технопарки с поддержкой государства.
СЭЗ.
Частный фонд помещений устаревшего формата.
Частный девелопмент в индустриальных зонах.

Технопарки с поддержкой государства.

Минский городской технопарк.

Минский городской технопарк (МГТ) создан для поддержки предприятий, реализующих инновационные проекты, предоставляя им льготы и преференции, предусмотренные законодательством, и создавая благоприятные условия для ведения бизнеса в высокотехнологичной сфере.

Льготы для резидентов МГТ:

Льготная аренда недвижимости: резиденты могут арендовать недвижимое имущество на выгодных условиях.
Сниженная ставка налога на прибыль: для резидентов установлена ставка налога на прибыль в размере 10%.
Освобождение от земельного налога и налога на недвижимость: резиденты освобождаются от уплаты этих налогов, что снижает финансовую нагрузку на предприятия.
Поддержка резидентов включает:
- Организационное содействие: помощь в реализации инновационных проектов, предоставление специализированного консалтинга и аутсорсинга бизнес-процессов.
- Информационное обеспечение: выпуск рекламных материалов, участие в выставках, семинарах и контактно-кооперационных биржах.
- Доступ к ресурсам: содействие в получении финансовых, организационных и административных ресурсов, а также кооперация с действующими резидентами.
Международное сотрудничество: участие в международных мероприятиях, встречи со стратегическими партнерами и организация презентаций проектов заинтересованным сторонам.
Благодаря этим мерам, резиденты МГТ получают значительные преимущества для успешного развития и реализации своих инновационных идей.

Минский городской технопарк предлагает резидентам различные варианты помещений для аренды:

Производственные помещения блочного типа: площади от 250 до 1050 м², оснащенные необходимыми инженерными коммуникациями.
Офисные и складские помещения: начиная от 18 м², подходящие для административных и логистических нужд компаний.

Производственные помещения представлены в виде боксовых систем, включающих бытовые помещения для сотрудников, такие как раздевалки.

Ориентировочная стоимость аренды для резидентов составляет 10 белорусских рублей за 1 м² с учетом НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов. Средняя стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет около 7,5 белорусских рублей за 1 м² (информация с сайта источника).

Резидентом Минского городского технопарка может стать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий инновационную деятельность и использующий имущество технопарка.

Инженерные сети и мощности:

Электроснабжение: в ходе реконструкции технопарка была проведена модернизация инженерных коммуникаций, включая полную замену изношенных на 100% энергосетей. Это обеспечивает надежное электроснабжение для производственных нужд резидентов. Всего электрические мощности 50 мВТ.
Нагрузочная способность полов: Производственные помещения оснащены наливными полами, способными выдерживать нагрузку до 10 тонн на квадратный метр, что позволяет размещать тяжелое оборудование.

Минский городской технопарк является идеальным инкубатором для малого и среднего бизнеса.

Как сегмент для малого и среднего производства:

Формат помещений: помещения от 250 м² подходят для мелкосерийного производства, сборки, упаковки, 3D-печати и других легких форм производственной инновационной деятельности.
Гибкость: возможно постепенное расширение площадей по мере роста бизнеса, без необходимости менять локацию.
Расположение: центр Минска — удобная логистика, доступность сотрудников, близость к партнёрам и клиентам.
Имидж: статус технопарка придаёт стартапам и малым компаниям дополнительный вес при привлечении партнёров и инвестиций.

СЭЗ и индустриальный парк «Великий камень» ориентированы на крупные белорусские и международные компании. Они предлагают большие земельные участки, высокую инфраструктурную мощность и возможности для строительства индивидуальных отдельно стоящих объектов, что делает их оптимальными для масштабных проектов в промышленности, логистике и сборке.

Индустриальный парк «Великий Камень»

Индустриальный парк «Великий камень» — это особая экономическая зона в Беларуси, созданная для привлечения высокотехнологичных производств и инновационных компаний. Расположен в 25 км от Минска, рядом с международным аэропортом, железнодорожными путями и транснациональной автомобильной магистралью Берлин–Москва.

Деятельность парка:

Парк ориентирован на развитие высокотехнологичных и экспортно-ориентированных производств. Приоритетные направления включают электронику, биотехнологии, машиностроение, новые материалы и логистику.

Резиденты парка:

В парке зарегистрировано множество компаний, работающих в различных сферах, включая производство оптомеханических компонентов, лазерного оборудования, беспилотных авиационных комплексов и композитных материалов. Многие резиденты завершили проектирование своих объектов и активно ведут строительные работы.

Индустриальный парк «Великий камень» предоставляет резидентам возможность приобретать земельные участки с подведёнными инженерными коммуникациями в собственность или брать их в аренду.

Инженерные коммуникации:

Земельные участки в парке обеспечены необходимыми инженерными сетями, включая водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газ и теплоэнергию.

Таким образом, индустриальный парк «Великий камень» предоставляет резидентам гибкие условия для размещения производств с готовой инфраструктурой и возможностью выбора между арендой и приобретением земельных участков.

Из вышеизложенной информации можно сделать вывод, что Индустриальный парк «Великий камень» идеально подходит для крупной иностранной либо отечественной компании с большими инвестициями и при реализации крупного объема строительства, либо аренды объекта большого метража.

СЭЗ.

Территория СЭЗ «Минск» общей площадью 2651,1674 га включает 21 участок, расположенный в Минской области и городе Минске. На момент создания в ее состав входило 8 территориальных единиц площадью 1390,0 га. За 25 лет она увеличилась в два раза. Площадь свободных земельных участков - 601,9521 га, часть из которых определена градостроительными регламентами.

Все площадки и производственные мощности расположены вблизи основных автомобильных и железных дорог, Национального аэропорта Минск, что дает компаниям быстрый и удобный доступ к международным торговым потокам и выход на перспективные рынки стран ЕАЭС и Европейского союза.

Площадь под объектами резидентов СЭЗ «Минск» занимает 641,2949 га.

Основные отрасли деятельности резидентов:

Машиностроение и металлообработка
Автомобилестроение
Деревообработка
Производство строительных материалов
Электроника
Полиграфия и упаковка

Частный девелопмент производственных помещений.

Площадка д. Ярково, Минский район, МКАД.

Площадка находится в выделенной индустриальной зоне в непосредственной близости от МКАД (500 метров). Общая площадь участка 14 Га. Уже реализовано более 40 000 кв.м производственных -складских объектов высокого качественного уровня под заказчика. В ближайшее время стартует новая очередь проектирования и строительства производственно-складских площадей. Резидентами этой индустриальной площадки в следующей очереди могут стать как пищевые, так и промышленные производства.

Преимущества: близость к г. Минск (500 метров), общественный транспорт, доступность персонала, мощные инженерные сети (электрическая мощность 3 мВТ, газ, вода/канализация), оптимальная нарезка помещений по требованию. Быстрые сроки реализации объектов. Отсутствие ограничений для производств.

Площадка в районе г. Фаниполь.

Реализовано площадей 30 000 кв.м. До 2027 года - 30 000 кв.м.

Преимущества: близость к МКАД-II, все необходимые инженерные сети, отсутствие ограничений для производств. Нарезка от 1500 кв.м. Резиденты площадки - промышленные производства.

Производственная и складская недвижимость в аренду в Минске

Влияние площади объекта на цену.

Арендная ставка и стоимость продажи производственного объекта напрямую коррелируют с его площадью: при увеличении метража ставка за квадратный метр, как правило, снижается за счёт эффекта масштаба.

Данная таблица иллюстрирует динамику изменения продажной цены или арендной ставки в зависимости от увеличения площади, с указанием их соотношения относительно базовой (стартовой) стоимости.

Влияние состояние объекта/год ввода в эксплуатацию на цену.

Год ввода объекта в эксплуатацию оказывает несущественное влияние на арендную ставку. Однако при продаже объекта именно год постройки и наличие внутренней инженерной инфраструктуры являются ключевыми факторами, формирующими его рыночную стоимость.

Выводы и прогнозы развития рынка производственной недвижимости на 2025-2026 гг.

Отмечается уверенный рост интереса к размещению производственных компаний в технопарках с государственной поддержкой. С учетом текущих трендов, в течение ближайших 5 лет технопарки могут трансформироваться в мощные платформы и инкубаторы для производственного бизнеса, как для частных, так и государственных инициатив.
В 2024–2025 годах наблюдается рост интереса и спроса на современную производственную недвижимость, соответствующую актуальным требованиям по энергоэффективности, инженерной оснащенности и гибкости планировочных решений.
Арендные ставки и стоимость производственных помещений современных форматов сравнялась, а где-то стала выше, чем на складские качественные площади. Потребители стали понимать ценность инженерных сетей, коммуникаций и сложность реализации таких проектов.
Несмотря на привлекательные условия, создаваемые технопарками для резидентов, частный девелопмент остаётся актуальным вариантом для определённого сегмента потребителей. Это касается как компаний, не подпадающих под критерии получения льгот, так и тех, кто предпочитает избегать дополнительной отчетности и обязательств, связанных со льготами, либо кому территориально ближе и удобнее частная площадка.
Частный девелопмент, выходящий за рамки типовой коробки склад–производство, будет осуществляться преимущественно по модели built-to-suit (BTS) — в формате долевого строительства или продажи. Однако реализация таких проектов возможна, как правило, лишь при условии почти полного финансирования или авансирования со стороны конечного заказчика.
Имеет сильные тенденции трансформация старых городских государственных фондов управляющими компаниями в новые современные форматы «Городские производства», которые пользуются стабильным спросом.
Каждый формат реализации производственных потребностей, представленный сегодня на рынке, будет востребован в рамках своего целевого сегмента. При этом девелопмент производственных объектов остаётся узким и технически сложным направлением, предъявляющим существенно более высокие требования как к девелоперу, так и к заказчику, по сравнению с проектированием и строительством складской недвижимости.

Анализ от эксперта: Кристины Крупатиной / Минск
ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП»

Читайте также:

	Новый Бизнес-центр класса A в составе МФК Prizma
	Аренда помещений в торговом центре: лучшие предложения
	Тенденции 2025г. Прогнозы 2025-2028гг.. рынка складской и индустриальной недвижимости Минского региона. I квартал 2025г. Итоги 2024г.